Ärztinnen und Ärzte: nicht immer gern gesehene Mieter
Die Lektüre des Umsatzsteuergesetzes ist kein pures Vergnügen. Aber ich kann behaupten, dass alle meine Klientinnen und Klienten aus dem niedergelassenen Bereich über ihre unechte Steuerbefreiung informiert sind. Sie wissen, dass ihr Berufsstand grundsätzlich von der Umsatzsteuer (USt) befreit ist. Das bedeutet: Sie müssen keine USt bezahlen. Im Gegenzug dürfen sie sich aber keine Vorsteuer abziehen.
Vor- und Nachteile
Bei der Miete einer Ordination an Ärztinnen und Ärzte bringt dies Vor- und Nachteile mit sich. Dazu braucht es ein paar Erklärungen. Werden Grundstücke nicht für Wohnzwecke, sondern für eine unternehmerische Nutzung vermietet, so ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann allerdings zur Steuerpflicht der Vermietung optieren und damit Vorsteuern aus der Errichtung oder einer Renovierung geltend machen. Bedingung dafür ist, dass der Mieter die Räumlichkeiten oder Grundstücke nahezu ausschließlich (d. h. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug erlauben. Für unecht steuerbefreite Ärzte bringt dies in ihrer Rolle als Mieter eine Reduktion der Mietkosten und eine insgesamt verringerte steuerliche Belastung.
Kalkulierter Aufschlag
Aus Sicht der Vermieter wird die Perspektive schwieriger. Eigentümer verzichten bei Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Ärztinnen und Ärzte auf ihr Recht, die in Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Vorsteuer geltend zu machen.
Beispiel: Werden in einer Arztpraxis vom Vermieter neue Böden verlegt, und der Bodenleger stellt eine Rechnung mit Umsatzsteuer aus, ist diese ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abzugsfähig. Manche Eigentümer vermeiden daher die Vermietung von Räumen an Ärzte – oder preisen allenfalls verlorene Vorsteuern in die Miete mit ein, wodurch die Anmietung für Ärztinnen und Ärzte teurer wird.
Eine nicht selten geübte Variante ist die pauschale Einbeziehung eines Aufschlages auf die Miete. Die Steuerberaterin oder der Steuerberater kalkuliert die Höhe des Aufschlages. Dadurch haben auf lange Sicht meistens Mieter und Vermieter einen Vorteil. Der Arzt als Mieter zahlt in der Regel weniger als 20% Umsatzsteuer und der Vermieter erhält eine Abgeltung für mögliche Vorsteuernachteile.