Wie wird ein Verkauf ererbter Immobilien besteuert?
Dieses Thema kommt in meinen Klient:innengesprächen regelmäßig aufs Tapet: Eine ererbte oder selbst erworbene Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück stehen zum Verkauf an. Die potenziellen Verkäufer:innen rätseln, wie viel nach Steuer von der Transaktion noch übrig bleibt. Die Antwort darauf ist differenziert: Denn alles hängt vom Zeitpunkt des Erwerbs ab.
Die Regelung stellt auf das Erwerbsdatum vor oder nach dem 1. April 2002 ab. Wer nach diesem Termin eine Immobilie gekauft hat, muss den Gewinn mit 30% mit dem Staat teilen. Der Gewinn wird dabei grundsätzlich aus dem Verkaufspreis (= Veräußerungserlös) abzüglich der Anschaffungskosten berechnet. Dabei sind zu berücksichtigen: Absetzung für Abnutzung (AfA), Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen.
Zeitpunkt des Erwerbs
Wichtig, weil in der Realität häufig vorkommend, ist die Frage, wie ein Verkauf von ererbten Immobilien zu handhaben ist. Auch hier wird bei der Ermittlung des Steuersatzes auf das Anschaffungsdatum der Vorgänger:innen/Erblasser:innen abgestellt.
Hat der/die Vorbesitzer:in die Immobilie vor dem 31. März 2002 entgeltlich oder auch unentgeltlich erworben, liegt ein sogenannter „Altfall“ oder „Alt-Grundstück“ vor (gilt auch, wenn der/die Veräußer:in sie selbst erworben hat). Hier nimmt das Gesetz fiktive Anschaffungskosten von 86% des nunmehrigen Verkaufspreises an. Der Verkaufsgewinn beträgt daher 14% des Verkaufspreises. Dieser wird mit 30 % besteuert, sodass die Erbenden letztlich eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 4,2% des Verkaufspreises zu bezahlen haben.
Für Immobilien, die nach dem 1. April 2002 vom Erblasser/der Erblasserin erworben wurden, werden beim Weiterverkauf dagegen 30% des Veräußerungsgewinns (Anschaffungskosten minus Verkaufserlös) fällig.
Die ImmoESt kennt aber auch Befreiungstatbestände, unabhängig davon, ob ererbt oder nicht: Die wichtigste ist die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn der/die Erb:in bzw. Veräußer:in die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf mindestens für fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und dieser aufgegeben wird.
Mag. Iris Kraft-Kinz
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