Verluste aus Vermietung einer Zweitwohnung steuerlich nutzen

Viele unserer Klient:innen haben in den vergangenen zehn Jahren ihr Erspartes in Immobilien investiert. Die inexistenten Haben-Zinsen und die bemerkenswerten Wertsteigerungen bei Haus und Boden haben dabei vielen die Entscheidungen leicht gemacht. Aus steuerlicher Sicht ist der Betrieb und Unterhalt der Vorsorgewohnung oder des Ferienhauses im Prinzip eine einfache Sache – wenn bestimmte Rahmenbedingungen eingehalten werden. Etwas komplexer wird es, wenn Verluste aus Vermietung, Verpachtung oder auch Verkauf einer Immobilie anfallen. Hier können unter Umständen Verluste gegen Erträge aus der Ordination gegenverrechnet werden. Aber nur unter strengen Bedingungen.

Wenn bei der Vermietung einer Zweitwohnung Verluste auftreten, so können diese Verluste grundsätzlich im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Der Steuerbürger spart damit Einkommensteuer. Aber Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob mit der Vermietung der Immobilie überhaupt Einkünfte erzielt werden können oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt.

Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Es ist nachzuweisen, dass innerhalb von 20 Jahren bei Eigentumswohnungen oder 25 Jahren bei Zinshäusern ein Überschuss erzielt werden kann. Werden die negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnet werden. Noch ein Hinweis, falls ein Verkauf einer Immobilie angedacht wird: Ab der Veranlagung 2018 wurde die Möglichkeit eingeschränkt, Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Die Verrechnung der Verluste ist nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen möglich.

Mag. Iris Kraft-Kinz MEDplan 1120 Wien, Tel. 01/817 53 50-260, www.medplan.at, Fragen & Anregungen: praxis@aerztemagazin.at
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Dieser Beitrag erschien auch im Printmagazin Medical Tribune