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Fall der Woche: Ordination mieten oder kaufen – was ist gescheiter?

PraxisDr. Otto P., ein junger Allgemeinmediziner, der bald einen Kassenvertrag in einer Bezirksstadt übernehmen wird, ist auf der Suche nach geeigneten Räumen auf das Angebot gestoßen, in einem Bürogebäude in zentraler Lage ein halbes Stockwerk im Eigentum anzukaufen. „Das würde allerdings meine Investitionskosten ziemlich in die Höhe schrauben“, schildert er seine Sorge, dass ihn die Kredittilgungen finanziell ausbluten lassen könnten. „Wäre es nicht gescheiter, vorerst einmal eine Mietordination zu suchen?“, fragt er. „Und was ist, wenn ich später einen Partner für eine Gruppenpraxis hereinnehmen möchte und die Ordination dann zu klein wird?“ Was raten Sie Dr. P.?

„Rein rechnerisch gesehen, bietet die Kaufvariante einen klaren Vorteil“

Dr. Günter RinnerDr. Günter Rinner
Rinner & Partner, Institut f. wirtschaftliche Praxisführung, Salzburg
Als Jungmediziner stellt sich Dr. Otto P zu Recht die Frage, ob er am Anfang lieber eine Mietordination nimmt, um völlig flexibel zu sein um ggf. auch jeder Zeit eine Standortänderung vornehmen zu können. Oder aber auf der anderen Seite durch den Kauf der Ordination Eigentum zu bilden und sich langfristig die Miete in die eigene Tasche zu zahlen.
Die Entscheidung ist sowohl rechnerisch als auch nach emotionalen Gesichtspunkten nicht immer einfach.
Als sogenannte emotionale Gesichtspunkte wären anzuführen: Für den Kauf spricht sicherlich die Unabhängigkeit im Falle von nötigen Umbauarbeiten/Adaptionen oder bei einer allfälligen Weitergabe oder Nachnutzung. Außerdem ist man nicht von Mieterhöhungen abhängig und kann daher die Belastung für die Ordination sehr genau kalkulieren.
Auf der anderen Seite spricht für eine Mietordination, dass man eine deutlich geringere Bankfinanzierung in Anspruch nimmt, sofern man nicht aus erspartem oder ererbten Geld den Ordinationsankauf finanzieren kann. Weiters ist die Belastung durch die Miete anfänglich wesentlich günstiger als eine Kreditfinanzierung.
Unter Umständen kann auch eine Erweiterung der Praxis in Form einer Gruppenpraxis in Zukunft einfacher sein, wenn man die Mietordination aufgibt und sich mit einem Partner eine gemeinsame neue Praxis sucht.
Neben diesen „Softfacts“ sind aber trotzdem die Zahlen der wesentliche Maßstab für die Entscheidung. Da Herr Dr. P. noch jung ist, kann er durchaus von einer Behaltedauer von 30 bis 35 Jahren ausgehen, in welcher er in der Ordination arbeiten wird. Je länger dieser Zeitraum ist, je eher kommt ein Kauf in Frage.
Die Ausgangsdaten sind folgende: Eine Praxis in der Größe von 120 m2 kostet ca. 300.000 Euro. Zuzüglich Nebenkosten ist daher von einer Finanzierungssumme von 330.000 Euro auszugehen. Da Herr Dr. P. noch keine Eigenmittel hat, ist diese Summe über einen Kredit zu finanzieren. Auf Grund der momentan sehr günstigen Zinslandschaft ist ohnehin ein Fixzinssatz über einen Zeitraum von 5–10 Jahren zu empfehlen. Für die langfristige Kostenbelastung sollte man vorsichtshalber mit einem etwas höheren Zinssatz kalkulieren, auch wenn man momentan zwischen 2–2,5 Prozent finanzieren könnte.
Die monatliche Belastung für diesen Kredit beträgt ca. 1.730 Euro. Ein wesentlicher Aspekt ist selbstverständlich auch die Steuer. Die Anschaffungskosten sowie die Nebenkosten und aus der laufenden Belastung der Zinsanteil sind steuerlich abschreibbar. Dies mindert die Steuerbelastung der Praxis.
Unter der Annahme, dass die Ordination 35 Jahre genutzt wird und man über diese Laufzeit auch eine entsprechende Reserve für Renovierungen und Reparaturen in Höhe von 40.000 Euro ansetzt, sind die Gesamtausgaben mit ca. 470.000 Euro zu kalkulieren. Dem gegenüber kann man als Steuervorteil aus Abschreibung und Zinsen den Betrag von 140.000 Euro abziehen. Der effektive Aufwand reduziert sich somit auf 330.000 Euro.
In Anbetracht einer moderaten Wertsteigerung von 1 Prozent pro Jahr ergäbe sich ein Verkaufserlös von rd. 425.000 Euro. Unter Berücksichtigung der momentanen Steuergesetzgebung würde sich bei einem allfälligen Verkauf nach 35 Jahren der effektive Aufwand im Betrachtungszeitraum auf gesamt ca. 17.000 Euro belaufen. Dies natürlich unter der Annahme, dass die Zinsen halbwegs konstant bleiben und steuerlich betrachtet keine gravierenden Änderungen eintreten.
Dem gegenüber würde die Mietvariante wie folgt aussehen: Eine Ordinationsfläche von 120 m² lässt sich mit 10 Euro auf den m² sicherlich finden. Unter der Annahme einer Indexanpassung von 1,5 Prozent p.a. würde sich für eine Laufzeit von 35 Jahren ein Gesamtaufwand von ca € 650.000 ergeben. Wenn wir davon ausgehen, dass Dr. P. in der höchsten Steuerprogression versteuert wird, reduziert sich diese Miete um die Hälfte auf ca 325.000 Euro über die Laufzeit. Den Vorteil, die geringere Miete gegenüber der Kreditrückzahlung zu zahlen, wird daher durch den effektiven Kostenunterschied bei Weitem aufgehoben. Bei einem effektive Aufwand bei der Kaufvariante von 17.000 Euro besteht daher ein klarer Vorteil gegenüber der Mietvariante mit einem Aufwand von ca. 325.000 Euro.

„Kaufen oder mieten bleibt immer auch eine individuelle Entscheidung“

Mag. Iris Kraft-KinzMag. Iris Kraft-Kinz
MEDPlan Steuerberatung, Wien
Herrn Dr. P. stellt sich wie vielen Jungmedizinern die Frage: Wäre es langfristig gesehen nicht sinnvoller, die Immobilie – eine Wohnung oder ein Büro – zu kaufen? Um eine Antwort auf diese Frage zu finden, muss er sowohl betriebswirtschaftliche als auch persönliche Aspekte in die Entscheidungsfindung miteinbeziehen.
Betriebswirtschaftliche Aspekte: Um diese Fragen beantworten zu können, empfiehlt es sich, die Entwicklung der Kosten einer aktuellen Mietwohnung und einer vergleichbaren Eigentumswohnung über einen bestimmten Vergleichszeitraum gegenüberzustellen.
Für die Berechnung der Mietwohnung muss Herr Dr. P. Folgendes genau unter die Lupe nehmen:

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